Vender una casa heredada en España implica cumplir con varias leyes y normas específicas. Descubre cómo te afectan el Código Civil, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la Ley del IRPF, y aprende los pasos legales imprescindibles para vender sin complicaciones una vivienda heredada.
La venta de una casa heredada en España puede parecer, a primera vista, un simple trámite inmobiliario. Sin embargo, detrás de cada operación se esconden una serie de pasos legales, impuestos y requisitos administrativos que, si no se cumplen correctamente, pueden generar sanciones o demoras en la venta.
Desde el Código Civil español hasta la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD) y la Ley del IRPF, cada norma influye de manera directa en cómo y cuándo se puede vender una vivienda heredada.
En este artículo analizamos qué leyes afectan la venta de una casa heredada en España, cuáles son los impuestos que deben pagarse, y qué trámites legales son imprescindibles para completar la operación de forma segura.
Marco legal que regula la venta de una vivienda heredada
Vender una casa heredada no es solo una transacción inmobiliaria: es una operación sujeta a legislación civil, fiscal y registral. A continuación, detallamos las principales normas que regulan este proceso.
El Código Civil y la aceptación de la herencia
El Código Civil español, en sus artículos 657 a 661, establece que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte del titular.
Esto significa que, antes de poder vender una vivienda heredada, los herederos deben aceptar formalmente la herencia.
Este paso se realiza ante notario mediante una escritura pública de aceptación de herencia, en la que se identifican los bienes heredados y se determina la cuota de cada heredero.
Sin este documento, no se puede inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, y por tanto, tampoco se puede vender.
Nota a tener en cuenta:Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo en la venta, ya que el inmueble pasa a ser una copropiedad hereditaria hasta su reparto o adjudicación.
Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 29/1987)
La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), regula la obligación fiscal de los herederos al recibir una vivienda.
Antes de vender la casa heredada, es obligatorio liquidar este impuesto, que se calcula sobre el valor del inmueble heredado al momento del fallecimiento.
Cada comunidad autónoma tiene competencias para modular las bonificaciones y reducciones del impuesto, por lo que la carga fiscal puede variar notablemente entre, por ejemplo, Madrid, Andalucía o Cataluña.
Sin el justificante de haber pagado o declarado este impuesto, la notaría no permitirá firmar la escritura de compraventa.
Ley del Catastro Inmobiliario y regularización registral
La Ley del Catastro Inmobiliario (Ley 48/2002) establece la obligación de actualizar los datos catastrales tras la aceptación de la herencia.
Esto implica notificar el cambio de titularidad a nombre de los herederos, un paso esencial para evitar discrepancias en los datos fiscales y registrales.
Además, el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946) debe reflejar la nueva titularidad antes de la venta.
Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 35/2006)
Una vez la vivienda heredada se vende, la operación genera un beneficio o ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF según la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor declarado en la herencia.
Por ejemplo, si una casa se heredó por un valor de 180.000 € y se vende por 240.000 €, la ganancia patrimonial sería de 60.000 €, sujeta a tributación entre el 19% y el 28%, según el tramo correspondiente.
Impuestos que afectan la venta de una casa heredada
La venta de una vivienda heredada está gravada por varios impuestos. Es fundamental conocerlos para planificar correctamente la operación y evitar sobresaltos fiscales.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Como se ha mencionado, este impuesto grava la transmisión de bienes por herencia.
Debe presentarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis previa solicitud.
El pago del ISD es requisito indispensable para poder inscribir la vivienda a nombre de los herederos.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
Este tributo, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), grava el incremento del valor del suelo urbano desde que se adquirió hasta que se transmite.
La plusvalía debe pagarse tanto en el momento de la herencia como al vender el inmueble, aunque existen exenciones si se demuestra que no hubo ganancia real en el valor del terreno, según las reformas legales de 2021.
Impuesto sobre la Renta (IRPF) por ganancia patrimonial
Como vimos antes, la ganancia patrimonial derivada de la venta se declara en el IRPF del ejercicio en el que se realiza la operación.
Algunos gastos —como notaría, registro, plusvalía o mejoras acreditadas— pueden reducir la base imponible, lo que conviene detallar con asesoría fiscal.
Trámites legales para vender una vivienda heredada
Vender una vivienda heredada requiere cumplir una serie de pasos legales y fiscales que garantizan la validez de la operación y evitan futuros problemas con Hacienda o el Registro de la Propiedad.
Certificados y documentación inicial:
Reúne el certificado de defunción, el certificado del Registro de Últimas Voluntades y una copia autorizada del testamento o declaración de herederos. Estos documentos son la base legal para acreditar la herencia.
Escritura de aceptación de herencia:
Se firma ante notario e incluye el inventario de bienes, el valor de la vivienda y el reparto entre los herederos. Este paso es imprescindible para inscribir el inmueble a nombre de los nuevos propietarios.
Pago de impuestos:
Los herederos deben liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal, y posteriormente declarar en el IRPF la ganancia obtenida al vender la vivienda.
Inscripción y venta:
Una vez pagados los impuestos, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Solo entonces se puede formalizar la venta ante notario, aportando todos los justificantes fiscales.
En definitiva, la venta de una casa heredada en España está rodeada de formalidades legales y fiscales que van mucho más allá del simple acto de vender un inmueble.
Cumplir con lo establecido en el Código Civil, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Ley del Catastro y la Ley del IRPF es esencial para evitar sanciones y agilizar el proceso.Planificar la venta con asesoramiento jurídico e inmobiliario profesional no solo evita problemas, sino que puede suponer un ahorro económico importante.
En definitiva, vender una vivienda heredada de forma legal, segura y transparente es posible… siempre que se conozcan bien las leyes que la regulan.